종부세 기준 및 세율, 공제 금액은?
종부세 기준 및 세율, 공제 금액은?
최근에는 부동산 가격 상승으로 인해서 예전에는 종부세와 상관없었던 분들도 종합부동산세 고지서를 받게 되는 경우가 생기곤 하는데요. 집이 한 채뿐인데도 종부세를 내야 한다는 사실에 당황스러워하시는 분들도 많습니다.
특히 오래 전에 구입한 아파트를 보유하고 계신 분들이라면, 공시가격 상승으로 인해 갑자기 종부세 과세 대상이 되는 경우도 있다보니 종부세에 대해서 미리 알아두시는 것이 중요한데요.
그렇기에 이번 포스팅에서는 종부세 기준 및 세율, 공제 금액에 대해서 알아보려고 합니다. 내가 종부세를 내야 하는지, 얼마나 내야 하는지 궁금하신 분들께는 유용한 정보가 되지 않을까 싶네요.
1. 종부세란? 기준은 얼마?
종부세는 종합부동산세의 줄임말로, 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 국세청이 부과하는 세금인데요. 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 부동산의 공시가격을 합산하여 일정 금액을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
2005년에 부동산 가격 안정과 조세 형평성을 위해 처음 도입된 이후로, 정부마다 기준과 세율이 조금씩 변경되어 왔는데요. 현재는 윤석열 정부 들어서면서 종부세 부담이 많이 완화된 상태입니다.
1> 주택분 종부세 기준
주택의 경우에는 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 초과하면 과세 대상이 되는데요.
1세대 1주택자의 경우에는 공시가격 합산액이 12억원을 초과할 때 종부세를 내게 됩니다. 이전에는 11억원이었는데, 2023년부터 12억원으로 상향되었죠.
다주택자나 2주택 이상을 보유한 경우에는 공시가격 합산액이 9억원을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다. 이 또한 2023년에 6억원에서 9억원으로 상향되면서 많은 분들의 부담이 줄어들었는데요.
개인적으로는 1세대 1주택자에 대한 과세 기준이 상향된 것은 실거주 목적으로 주택을 보유한 분들에게는 긍정적인 변화라고 생각됩니다.
2> 토지분 종부세 기준
토지의 경우에도 종부세가 부과되는데요. 종합합산토지(나대지, 잡종지 등 비사업용 토지)는 공시가격 합산액이 5억원을 초과하면 과세 대상입니다.
별도합산토지(상가나 사무실 부속 토지 등)의 경우에는 공시가격 합산액이 80억원을 초과해야 종부세 과세 대상이 되는데요. 일반적으로는 토지분 종부세는 주택분보다 기준이 높다보니 해당되시는 분들이 상대적으로 적은 편입니다.
3> 과세기준일과 납부 기간
종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하고 있는데요. 이 날 부동산을 소유한 사람이 그 해의 종부세 납세의무자가 됩니다.
만약 6월 2일에 주택을 매도했다면 매도자가, 6월 1일 이전에 매도했다면 매수자가 종부세를 내야 하는데요. 이 점도 참고해주시면 좋을 것 같네요.
종부세 고지서는 11월 말에 발송되며, 납부 기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 종부세액이 250만원을 초과하면 6개월 분납도 가능하다는 점도 알고 계시면 좋겠네요.
2. 종부세 세율 및 계산 방법
1> 과세표준 계산하기
종부세를 계산하기 위해서는 먼저 과세표준을 산출해야 하는데요. 과세표준은 다음과 같이 계산됩니다.
과세표준 = (인별 전국 주택 공시가격 합산액 – 공제금액) × 공정시장가액비율
여기에서 공정시장가액비율은 2024년 기준으로 주택과 토지 모두 60%가 적용됩니다. 즉, 공시가격의 60%만 세금 계산의 기준이 되는 것이죠.
예를 들어 공시가격이 15억원인 주택을 단독으로 소유한 1세대 1주택자의 경우, (15억원 – 12억원) × 60% = 1억 8천만원이 과세표준이 되는데요.
이렇게 공정시장가액비율을 적용하다보니 실제 세금 부담이 많이 줄어드는 효과가 있습니다.
2> 종부세 세율
2025년 현재 종부세 세율은 보유 주택 수와 과세표준 구간에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 누진적으로 적용되는데요.
2주택 이하를 소유한 경우에는 과세표준 3억원 이하 0.5%, 3억원~6억원 0.7%, 6억원~12억원 1.0%, 12억원~25억원 1.3%, 25억원~50억원 1.5%, 50억원~94억원 2.0%, 94억원 초과 3.0%의 세율이 적용됩니다.
3주택 이상을 소유한 경우에는 과세표준 12억원 이하 1.2%, 12억원~25억원 1.6%, 25억원~50억원 2.2%, 50억원~94억원 3.6%, 94억원 초과 5.0%의 세율이 적용되는데요.
이전에 비해서 세율이 많이 낮아졌고, 조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율도 폐지되면서 다주택자의 세 부담이 상당히 완화되었습니다.
3> 재산세 공제
종부세 과세 대상 부동산은 이미 재산세를 한 번 납부한 부동산인데요. 따라서 이중과세를 방지하기 위해 종부세 계산 시 납부한 재산세 상당액을 공제하게 됩니다.
개인적으로는 재산세와 종부세를 모두 내야 한다는 부담이 있지만, 이렇게 재산세 상당액을 공제해주는 제도가 있어서 실제 부담은 조금 줄어드는 편이라고 생각합니다.
4> 세부담 상한
부동산 가격이 급등하여 종부세가 한 번에 너무 많이 오르는 것을 방지하기 위해, 전년도에 납부한 재산세와 종부세를 합한 금액의 일정 비율을 초과하지 않도록 상한선을 두고 있는데요.
1세대 1주택자는 150%, 다주택자나 법인은 300%의 세부담 상한이 적용됩니다. 이전에는 다주택자의 경우 300%였는데 현재는 150%로 완화되어 부담이 줄어들었죠.
3. 종부세 공제 금액 (고령자, 장기보유)
1> 고령자 세액공제
1세대 1주택자의 경우에는 연령에 따라 세액공제를 받을 수 있는데요. 소득이 없는 은퇴자들을 위한 배려라고 할 수 있습니다.
만 60세 이상 65세 미만은 20%, 만 65세 이상 70세 미만은 30%, 만 70세 이상은 40%의 세액공제를 받을 수 있는데요.
예를 들어 만 68세인 분이라면 종부세 산출 세액에서 30%를 공제받을 수 있습니다. 고령자에 대한 배려가 반영된 제도라고 볼 수 있죠.
2> 장기보유 세액공제
주택을 오랫동안 보유한 경우에도 세액공제를 받을 수 있는데요. 보유기간 5년 이상 10년 미만은 20%, 10년 이상 15년 미만은 40%, 15년 이상은 50%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
장기간 한 곳에서 거주하신 분들에게는 상당히 유리한 제도라고 할 수 있는데요. 개인적으로는 실거주 목적의 주택 보유자들에게 혜택을 주는 좋은 제도라고 생각됩니다.
3> 중복 공제 및 최대 한도
고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 중복으로 적용되는데요. 다만 최대 공제 가능 한도는 80%입니다.
예를 들어 만 70세이고 주택을 20년간 보유한 분이라면, 고령자 공제 40%와 장기보유 공제 50%를 합하면 90%가 되지만, 최대 한도인 80%까지만 공제를 받을 수 있는데요.
그래도 종부세 산출 세액의 80%를 공제받을 수 있다는 것은 상당히 큰 혜택이라고 할 수 있습니다.
4> 부부 공동명의 선택 특례
부부가 1주택을 공동으로 소유한 경우에는 선택이 가능한데요. 1세대 1주택자처럼 12억원 공제를 받을지, 각각 9억원씩 총 18억원 공제를 받을지 유리한 방식을 선택할 수 있습니다.
공시가격이 18억원을 넘는 고가 주택 보유자의 경우에는 기본공제와 고령자·장기보유 공제를 비교한 뒤 유리한 방식을 선택하면 세금을 줄일 수 있는데요.
개인적으로는 이런 경우 세무사나 전문가와 상담을 통해 어떤 방식이 유리한지 확인해보시는 것을 권장드립니다.
4. 맺음말
오늘은 종부세 기준 및 세율, 공제 금액에 대해서 알아보았습니다.
종부세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되며, 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 9억원을 초과하는 경우 과세 대상이 되는데요. 과세표준에 따라 0.5%에서 최대 5.0%까지 누진세율이 적용됩니다.
특히 1세대 1주택자의 경우에는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제를 중복으로 받을 수 있어 최대 80%까지 공제가 가능하다보니, 오랫동안 한 곳에 거주하신 분들께는 상당한 혜택이 있다고 할 수 있습니다.
내가 종부세 과세 대상인지 궁금하신 분들은 국세청 홈택스나 부동산 계산기 사이트를 통해 미리 확인해보시는 것도 좋은데요. 종부세 고지서를 받고 당황하시기보다는 미리 준비하시는 것이 현명한 선택이 되지 않을까 싶네요.