LTV DSR DTI 뜻과 계산법 알아본다면
LTV DSR DTI 뜻과 계산법 알아본다면
최근 주택 구입이나 대출을 알아보다 보면 LTV, DSR, DTI와 같은 용어들을 자주 접하게 되는데요. 이런 용어들이 대출 한도를 결정하는 중요한 기준이라는 것은 알고 있지만, 정확히 무슨 의미인지, 어떻게 계산하는지는 헷갈리기 마련입니다.
특히 내가 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 미리 파악하려면 이 세 가지 용어를 제대로 이해하고 있어야 하는데요. 그렇기에 이번 포스팅에서는 LTV DSR DTI 뜻과 계산법에 대해서 알아보려고 합니다. 주택 구입이나 대출을 계획하고 계신 분들께는 실질적으로 도움이 되는 정보가 되지 않을까 싶네요.
1. LTV 뜻과 계산법
LTV는 Loan To Value Ratio의 약자로, 주택담보인정비율 또는 주택담보대출비율을 뜻하는데요. 쉽게 말하면 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출 규제를 하는 것으로, DTI나 DSR처럼 소득과 상환액을 기준으로 하는 것과는 다릅니다. 그렇기에 내가 가진 소득이나 대출 원리금 상환액과는 상관없이 오직 주택의 가격만으로 계산하기 때문에 계산 공식이 가장 쉬운 편이죠.
LTV 계산 방법
LTV = (대출금액 / 주택가격) × 100
예를 들어 시세가 5억 원인 아파트를 구입하려고 하는데 LTV가 70%로 적용된다면, 5억 원 × 70% = 3억 5천만 원까지 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
LTV는 지역 및 주택가격에 따라 다르게 적용되는데요. 투기지역이나 투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 지역은 70%가 일반적으로 적용됩니다. 다만 생애 최초 주택 구입자나 서민 실수요자의 경우에는 규제가 완화되어 더 높은 비율이 적용될 수 있다는 점도 참고해주시면 좋을 것 같네요.
개인적으로는 LTV를 확인할 때 주택의 공시가격이나 감정가가 실제 시세와 차이가 있을 수 있다는 점도 미리 알고 계시는 편이 좋은데요. 금융기관에서는 실제 매매가가 아닌 공신력 있는 기관의 평가 자료를 바탕으로 주택 가치를 인정하기 때문입니다.
2. DTI 뜻과 계산법
DTI는 Debt To Income Ratio의 약자로, 총부채상환비율을 의미하는데요. 내 연소득 중에서 빚을 갚는 데 얼마나 쓰는지를 따지는 기준입니다.
DTI는 연간 소득에서 1년동안 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비중을 뜻하는데요. 여기에서 중요한 점은 주택담보대출의 경우에는 원금과 이자를 모두 포함하지만, 신용대출이나 마이너스통장, 자동차 할부 등의 기타 대출은 이자만 포함한다는 것입니다.
DTI 계산 방법
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연소득 × 100
예를 들어 연소득이 5천만 원인 사람이 주택담보대출 연간 원리금으로 1,500만 원, 신용대출 이자로 500만 원을 갚고 있다면 DTI는 40%가 됩니다. (2,000만 원 / 5,000만 원 × 100 = 40%)
DTI의 적용 비율은 지역에 따라 다르게 나타나는데요. 투기지역이나 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 그 외 지역은 60%가 적용됩니다. 다만 생애 최초 구입자나 서민 실수요자의 경우에는 투기지역 여부와 관계없이 60%로 완화되어 적용되죠.
DTI가 높다는 것은 소득 대비 빚 부담이 크다는 의미이기 때문에, 금융기관에서는 대출 심사를 더 신중하게 진행하게 됩니다.
3. DSR 뜻과 계산법
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 의미하는데요. 연소득 대비 한 해 동안 부담하는 내 모든 대출 원리금의 비율을 뜻합니다.
DSR은 주택담보대출뿐 아니라 카드론, 신용대출, 학자금 대출 등 내 명의로 된 모든 대출에 대한 원리금 부담을 반영해 계산하는데요. 이런 점에서 DTI보다 훨씬 더 보수적인 대출 규제라고 볼 수 있습니다.
DSR 계산 방법
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) / 연소득 × 100
예를 들어 연소득이 6천만 원인 사람이 주택담보대출 원리금으로 연간 1,800만 원, 신용대출 원리금으로 연간 600만 원을 갚고 있다면 DSR은 40%가 됩니다. (2,400만 원 / 6,000만 원 × 100 = 40%)
DSR은 총 대출이 1억 원을 넘으면 무조건 적용되는데요. 은행권은 40%, 비은행권은 50%로 적용됩니다. 1억 원 미만 대출의 경우에는 일반적으로 DSR 70% 규제가 적용되지만, 상품에 따라 달라질 수 있으니 미리 확인하시는 것이 좋습니다.
2024년 2월부터는 주택담보대출에 스트레스 DSR이 도입되었는데요. 이는 원리금 상환액을 정할 때 금리 상승 가능성을 미리 반영하여 계산하는 제도입니다. 그렇기 때문에 스트레스 DSR이 적용되면 기존 DSR을 적용했을 때보다 대출 가능 한도가 줄어들 수 있다는 점도 참고해주시면 좋을 것 같네요.
개인적으로는 마이너스통장을 사용하고 계신 분들이라면 DSR 계산 시 주의하셔야 하는데요. 마이너스통장은 실제로 꺼내 쓰고 있는 돈이 아니라 전체 한도를 기준으로, 만기는 5년으로 잡아 계산하기 때문입니다. 그렇기 때문에 실제 사용액보다 DSR이 훨씬 높게 산정될 수 있죠.
4. LTV, DTI, DSR 차이점
지금까지 LTV, DTI, DSR에 대해서 각각 알아보았는데요. 이 세 가지 용어의 차이점을 정리하면 다음과 같습니다.
기준의 차이
LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 삼는 반면, DTI와 DSR은 개인의 소득과 상환액을 기준으로 삼습니다. 그렇기 때문에 LTV는 집값만 확인하면 바로 계산할 수 있지만, DTI와 DSR은 개인의 소득과 대출 현황을 모두 파악해야 하죠.
계산 범위의 차이
DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 상환액이 기준이지만, DSR은 한 사람이 가진 모든 대출의 원리금을 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 예를 들어 신용대출이 있는 경우, DTI는 이자만 반영하지만 DSR은 원금과 이자를 모두 반영하기 때문에 DSR이 더 높게 나오게 되는 것이죠.
적용 범위의 차이
DTI는 주택담보대출 한도를 정할 때 적용되고, DSR은 모든 가계대출의 한도를 정할 때 적용됩니다. 그렇기 때문에 주택담보대출을 받을 때에는 LTV, DTI, DSR 조건을 모두 충족하는 한도 안에서 대출을 받을 수 있는데요.
실제로 대출을 신청할 때에는 이 세 가지 기준 중 가장 낮은 한도가 최종 대출 가능 금액이 되기 때문에, 사전에 각각을 계산해보시는 것이 좋습니다.
5. 맺음말
오늘은 LTV DSR DTI 뜻과 계산법에 대해서 알아보았습니다.
주택 구입이나 대출을 계획하고 계신다면 이 세 가지 용어를 정확하게 이해하고 계산해보는 것이 중요한데요. 각각의 기준이 다르기 때문에 내가 어느 정도까지 대출을 받을 수 있는지 미리 파악하는 것이 가능하죠.
개인적으로는 실제 대출을 신청하기 전에 금융기관의 온라인 대출 계산기나 DSR 계산기를 활용해서 미리 시뮬레이션 해보시는 것을 권장드리는데요. 이를 통해 내가 사려고 하는 주택의 가치와 내 소득을 기준으로 대출 가능 금액을 대략적으로 확인할 수 있기 때문입니다.
끝으로 대출 규제는 지역이나 주택 가격, 개인의 상황에 따라 계속해서 변경될 수 있으므로, 실제 대출을 신청하실 때에는 금융기관에 직접 문의하셔서 최신 정보를 확인하시는 것이 가장 정확하다는 점도 참고해주시면 좋을 것 같네요.