전월세 전환율 계산법 : 전세금을 월세로 바꿀 때 필수 체크사항

최근 전세 시장이 불안정해지면서 많은 집주인들이 전세를 월세로 전환하려고 하는데요. 세입자 입장에서도 목돈 마련이 부담스러워 월세를 선택하는 경우가 늘어나고 있습니다. 특히 대출 금리가 높아지면서 전세 대출을 받느니 차라리 월세를 내는 게 낫다고 생각하시는 분들도 많으시더라구요.

하지만 막상 전세를 월세로 바꾸려고 하니 얼마가 적정한지 감이 안 오시는 분들이 많으신데요. 저도 최근에 집주인이 전세에서 반전세로 바꾸자고 제안하면서 전월세 전환율에 대해 자세히 알아보게 되었습니다.

그렇기에 이번 포스팅에서는 전월세 전환율이 무엇인지, 그리고 전세 월세 전환 계산법을 실제 예시와 함께 알아보려고 합니다. 전세와 월세 사이에서 고민하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠네요.

1. 전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 쉽게 말해서 전세(보증금)을 월세로 전환, 월세를 전세로 전환할때 비율을 말하는데요. 예를 들어 보증금 1,000만원을 줄이면 월세가 얼마나 올라가야 하는지를 계산할 때 사용하는 비율이라고 생각하시면 됩니다.

이렇게 전월세 전환율은 법으로 정해진 상한선이 있는데요. 주택의 경우 한국은행 기준금리 + 2%를 넘을 수 없도록 되어 있습니다. 2025년 5월 기준으로 한국은행 기준금리가 2.50%이므로, 법정 전월세 전환율 상한은 4.5%가 되는 것이죠.

하지만 실제 시장에서는 이보다 높은 전환율이 적용되는 경우가 많은데요. 2025년 상반기에는 5.8%, 하반기에는 6.2%의 전환율이 시장에서 통용되고 있습니다. 이는 지역별로도 차이가 있어서 서울은 5% 정도, 지방은 7~8%까지도 적용되는 경우가 있더라구요.

중요한 점은 전월세전환율은 신규계약시에는 적용되지 않으며, 기존계약의 갱신시에만 적용된다는 것인데요. 즉, 처음부터 반전세로 계약하는 경우에는 법정 전환율을 꼭 지켜야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

2. 전세 월세 전환 계산법

그럼 실제로 전세를 월세로 전환할 때 어떻게 계산하는지 알아보도록 하죠. 계산 공식은 생각보다 간단한데요.

[전세 → 월세 전환 공식]

월세 증가액 = (줄이는 보증금 × 전환율) ÷ 12개월

예를 들어 전세 2억원짜리 집을 보증금 1억원에 월세로 바꾸는 경우를 계산해보면요. 줄이는 보증금 1억원에 전환율 5%를 적용하면 연간 500만원이 되고, 이를 12개월로 나누면 월세는 약 41만 6천원이 됩니다.

[월세 → 전세 전환 공식]

늘려야 할 보증금 = (월세 × 12개월) ÷ 전환율

반대로 월세를 전세로 바꾸는 경우도 계산해볼 수 있는데요. 월세 50만원을 전세로 전환하려면, 전환율 5% 기준으로 (50만원 × 12) ÷ 0.05 = 1억 2천만원의 보증금을 더 내야 한다는 계산이 나옵니다.

개인적으로는 이런 계산이 복잡하게 느껴지신다면, 인터넷에서 ‘전월세 전환 계산기’를 검색해서 활용하시는 것도 좋은 방법인데요. 보증금과 월세, 전환율만 입력하면 자동으로 계산해주니 훨씬 편리하더라구요.

실제 사례를 하나 더 들어보자면, 전세보증금 3억원짜리 전셋집을 보증금 2억원으로 낮추고 나머지 1억원에 대해선 월세로 전환한다면 어떨까요? 이 때는 월세로 전환하는 1억원에 전월세전환율 5.5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면(1억원X5.5%/12개월) 45만8333원이 월세가 됩니다.

3. 전월세 전환 시 주의사항

전월세 전환을 할 때 꼭 알아두셔야 할 몇 가지 주의사항이 있는데요.

첫째, 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 반드시 법정 전월세전환율을 지켜야 합니다. 만약 집주인이 법정 전환율보다 높은 월세를 요구한다면, 임차인이 할수 있는것은 주택임대차분쟁조정위원회에 임대인을 상대로 심의조정,소송 요청을 할수 있습니다.

둘째, 전월세상한제가 적용되는 경우 임대료 인상률은 5%를 넘을 수 없는데요. 이때 보증금과 월세를 합친 전체 임대료가 5% 이내여야 한다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

셋째, 월세에서 전세로 전환할경우 전월세전환율 2.5%는 적용되지 않습니다. 월세에서 전세로 전환할 때는 약2년전 전세시세를 기준으로 5% 상한선내에서 임대인과 임차인이 협의로 정하도록 하고 있습니다. 이 부분은 많은 분들이 헷갈려하시는 부분이니 꼭 알아두시면 좋을 것 같네요.

마지막으로 관리비 꼼수도 조심하셔야 하는데요. 임대인이 전월세상한제나 전월세신고제를 피하기 위해 월세는 내리고 관리비를 올리는 편법을 쓰기도 하거든요. 계약 전에 주변 시세와 비교해서 관리비가 지나치게 높지 않은지 꼭 확인해보시는 것이 좋습니다.

4. 맺음말

오늘은 전월세 전환율과 전세 월세 전환 계산법에 대해서 알아보았습니다.

전세와 월세 중 어떤 것을 선택할지는 개인의 자금 상황과 미래 계획에 따라 달라질 수 있는데요. 중요한 것은 전월세 전환율을 정확히 이해하고, 적정한 월세인지 계산해볼 수 있어야 한다는 점이겠죠.

특히 요즘처럼 금리가 변동이 심한 시기에는 전월세 전환율도 자주 바뀔 수 있으니, 계약 전에 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다. 개인적으로는 무작정 전세나 월세를 선택하기보다는, 대출 금리와 전월세 전환율을 비교해보고 어느 쪽이 더 유리한지 꼼꼼히 따져보시는 것을 추천드리고 싶네요.