실버스테이 입주 시 자녀 아파트 우선공급? 놓치면 안 될 혜택 확인

최근 고령 인구가 빠르게 증가하면서 노후 주거 문제에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 특히 2026년부터 본격적으로 도입되기 시작한 ‘실버스테이’라는 새로운 주거 모델이 주목을 받고 있습니다.

실버스테이는 60세 이상 고령자를 대상으로 한 공공지원 민간임대주택인데요. 여기서 한 가지 눈여겨볼 점은, 부모가 실버스테이에 입주하면 무주택 자녀가 같은 단지 내 아파트에 우선공급을 받을 수 있다는 혜택이 있다는 것입니다.

그렇기에 이번 포스팅에서는 실버스테이의 개념부터 자녀 우선공급 혜택, 입주 조건, 그리고 앞으로의 공급 계획까지 꼼꼼하게 정리해보려고 합니다. 부모님의 노후 주거와 자녀의 주거 안정을 동시에 고민하고 계신 분들께 도움이 되지 않을까 싶네요.

1. 실버스테이란?

실버스테이는 60세 이상 고령자를 대상으로 하는 공공지원 민간임대주택인데요. 단순히 집만 제공하는 것이 아니라 식사, 청소, 세탁 등의 생활지원 서비스까지 함께 제공하는 새로운 형태의 주거 모델입니다.

기존에도 고령자를 위한 주거 시설로 실버타운이 있었지만, 실버타운의 경우 보증금이 수억 원대에 월 이용료도 200만 원에서 많게는 500만 원까지 부담이 큰 편이었는데요. 실버스테이는 이보다 훨씬 합리적인 비용으로 이용할 수 있도록 설계된 것이 가장 큰 특징이라고 할 수 있습니다.

정부에서는 저소득층은 고령자복지주택, 중산층은 실버스테이, 고소득층은 실버타운으로 각각 대응하는 방식을 추진하고 있는데요. 실버스테이는 그 중에서 중산층 고령자의 노후 주거 안정을 위해 마련된 제도라고 보시면 되겠습니다.

특히 실버스테이는 민간임대주택법을 적용받는 ‘주택’이기 때문에, 임차인의 법적 권리가 확실히 보장된다는 점도 큰 장점인데요. 임대의무기간이 20년으로 설정되어 있어서 장기간 안정적으로 거주할 수 있다는 점이 기존 시니어 시설들과 차별화되는 부분입니다.

2. 실버스테이 입주 조건 및 비용

실버스테이에 입주하기 위해서는 기본적으로 만 60세 이상이어야 하는데요. 여기서 주목할 점은 무주택자에게 우선 공급되지만, 유주택자도 잔여 세대에 입주가 가능하다는 것입니다.

기존 주택을 보유한 채로 입주할 수 있다는 것은 노후 자산관리 측면에서 상당히 유리한 부분인데요. 보유 중인 주택을 임대로 돌려 수입을 얻으면서 실버스테이에서 편리한 생활지원 서비스를 이용할 수 있기 때문입니다.

비용 측면에서 살펴보면, 실버스테이의 초기 임대료는 기존 노인복지주택 등 유사 시설 시세의 95% 이하로 책정되는데요. 계약을 갱신할 때에도 연 5% 이내로만 임대료를 인상할 수 있도록 제한되어 있어서 장기적으로 안정적인 주거 비용을 유지할 수 있습니다.

월 이용료는 대략 100만 원 안팎으로 예상되고 있는데요. 실버타운의 월 250만~500만 원과 비교하면 절반 이하 수준이라 중산층 고령자에게는 부담이 확실히 줄어드는 편입니다. 또한 보증금은 전액 임대보증에 의무 가입되기 때문에 보증금 반환에 대한 걱정도 덜 수 있습니다.

시설 면에서도 고령자가 안전하게 생활할 수 있도록 무장애 설계가 적용되어 있는데요. 미끄럼 방지 바닥, 무단차 바닥 설계, 비상연락장치, 안전손잡이 등이 의무적으로 설치되며, 휠체어나 보행보조기를 사용하는 경우에도 불편 없이 생활할 수 있도록 되어 있습니다.

3. 자녀 아파트 우선공급 혜택

실버스테이와 관련하여 가장 주목할 만한 혜택 중 하나가 바로 자녀에 대한 아파트 우선공급인데요. 부모가 실버스테이에 입주하면, 같은 단지 내에 있는 일반 공공지원 민간임대주택에 자녀가 우선으로 공급받을 수 있는 기회가 주어집니다.

이 제도는 ‘세대 혼합(generation mix) 주거 정책’의 일환으로 추진되고 있는데요. 고령 부모와 자녀가 같은 단지에서 근거리에 생활할 수 있도록 지원하는 것이 핵심 목적입니다.

자녀 우선공급 대상이 되기 위한 조건은 다음과 같습니다.

1> 실버스테이 입주자의 직계비속일 것

2> 무주택 세대 구성원일 것

위의 두 가지 조건을 충족하면, 부모가 거주하는 단지 내 공공지원 민간임대주택에 우선으로 신청할 수 있는데요. 혼합형 실버스테이의 경우 실버스테이 세대와 일반 민간임대 세대가 같은 단지 안에 함께 공급되기 때문에, 부모와 자녀가 한 단지에서 함께 생활하는 것이 가능해지는 구조입니다.

개인적으로는 이 혜택이 상당히 매력적이라고 생각하는데요. 자녀 입장에서는 주거 문제를 해결하면서 동시에 부모를 가까이에서 모실 수 있고, 부모 입장에서는 손주를 자주 만나면서 고독감을 줄일 수 있다는 점에서 양쪽 모두에게 실질적인 도움이 되는 정책이지 않을까 싶습니다.

다만 이 자녀 우선공급 제도는 현재 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙’ 개정안으로 법제처 심사를 거치고 있는 단계인데요. 심사가 완료되어 공포 및 시행되면 본격적으로 적용될 예정이므로, 관심이 있으신 분들은 향후 시행 일정을 꾸준히 확인해보시는 편이 좋겠습니다.

4. 실버스테이 vs 실버타운 차이점

실버스테이와 실버타운은 비슷해 보이지만 실제로는 상당히 다른 제도인데요. 두 가지를 비교해보면 어떤 쪽이 본인의 상황에 맞는지 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다.

대상층

실버스테이는 중산층 고령자를 대상으로 하고, 실버타운은 자산이 충분한 고소득층을 대상으로 하는데요. 생활 수준이나 경제적 여건에 따라 선택이 달라질 수 있는 부분입니다.

비용

실버스테이의 월 이용료는 약 100만 원 안팎으로 예상되는 반면, 실버타운은 평균적으로 250만~400만 원대이며 고급 시설의 경우 보증금 10억 원에 월 500만 원까지 들 수 있습니다. 비용 차이가 2배에서 최대 5배까지 벌어지는 셈이죠.

소유권 및 계약 방식

실버스테이는 소유권이 없는 20년 장기 임대형이고, 실버타운은 기본적으로 분양형이어서 개인 소유권을 가질 수 있습니다. 실버타운 임대형의 경우에는 5년 단위로 계약을 갱신하는 방식이 일반적입니다.

임대료 안정성

실버스테이는 임대료 인상이 연 5% 이내로 법적으로 제한되어 있지만, 실버타운은 이런 규제가 상대적으로 약한 편인데요. 장기 거주를 고려한다면 비용 예측이 가능한 실버스테이가 안정적이라고 할 수 있습니다.

세금

실버스테이는 임대주택이기 때문에 입주자에게 별도의 세금이 부과되지 않는 반면, 실버타운 분양형의 경우 주택 소유에 따른 재산세 등이 발생할 수 있습니다.

개인적으로는 노후 자금의 규모와 향후 계획에 따라 선택이 달라질 것 같은데요. 비용 부담을 줄이면서 안정적인 거주를 원하신다면 실버스테이가 합리적인 선택이 될 수 있고, 프리미엄 서비스와 자산 소유를 중시하신다면 실버타운이 맞을 수 있겠습니다.

5. 첫 사업지 구리 갈매지구 및 향후 공급 계획

정부의 첫 번째 실버스테이 시범사업지는 경기도 구리시 갈매지구인데요. 구리갈매역세권 B-2블록에 총 725호 규모의 공동주택이 공급되며, 이 중 346호가 실버스테이로 배정됩니다.

이 사업은 우미건설 컨소시엄이 2025년 4월에 우선협상대상자로 선정되어 추진 중인데요. 전용면적은 60㎡에서 85㎡ 이하로 공급될 예정이며, 진행 일정은 다음과 같습니다.

1> 2026년 12월 : 사업부지 매매계약 체결

2> 2027년 1월 : 착공

3> 2029년 말 : 입주 예정

구리 갈매지구 사업은 ‘세대교류형 혼합 주거 시범사업’으로 운영되는데요. 실버스테이 346호와 일반 민간임대 379호가 한 단지에 함께 공급되기 때문에, 앞서 살펴본 자녀 우선공급 혜택이 적용될 수 있는 첫 번째 사업지가 되는 것입니다.

참고로 혼합형 실버스테이로 운영하려면 실버스테이 세대가 최소 300호 이상 확보되어야 하는데요. 구리 갈매지구는 346호로 이 기준을 충족하고 있습니다.

향후 공급 계획도 눈여겨볼 만한데요. LH는 구리갈매역세권을 시작으로 2026년 하반기에 약 600호의 추가 실버스테이를 공모할 예정이며, 2기 사업지로는 경기 파주시 와동동과 강원 원주시 무실동 등이 선정되어 도심권에 약 2,000여 가구를 추가로 공급할 계획입니다.

이처럼 실버스테이 공급이 점차 확대되고 있다보니, 부모님의 노후 주거를 고민하고 계신 분들이라면 향후 사업지 공모 소식을 꾸준히 확인해보시는 것이 좋겠습니다.

6. 맺음말

오늘은 실버스테이의 개념부터 입주 조건, 비용, 자녀 우선공급 혜택, 그리고 향후 공급 계획까지 알아보았습니다.

정리해보면, 실버스테이는 60세 이상 중산층 고령자를 위한 공공지원 민간임대주택으로 월 100만 원 안팎의 합리적인 비용에 20년 장기 거주가 가능하고, 식사와 청소 등의 생활지원 서비스까지 받을 수 있는 제도인데요. 특히 부모가 입주하면 무주택 자녀가 같은 단지 내 아파트에 우선공급을 받을 수 있다는 점은 세대 간 주거 문제를 함께 해결할 수 있는 상당히 매력적인 혜택이라고 할 수 있습니다.

다만 자녀 우선공급 제도는 현재 법제처 심사 중인 상태이고, 첫 사업지인 구리 갈매지구의 입주도 2029년 말로 아직 시간이 남아 있는 만큼, 서둘러 결정하기보다는 제도의 시행 여부와 추가 공급 계획을 꾸준히 지켜보면서 준비해 나가시는 편이 좋을 것 같습니다.

개인적으로는 고령화 시대에 부모와 자녀가 가까이 살면서 서로 돌볼 수 있는 주거 환경을 국가 차원에서 지원해준다는 점이 긍정적으로 느껴지는데요. 앞으로 실버스테이 공급이 확대되면서 더 많은 분들이 이 혜택을 누릴 수 있게 되기를 기대해봅니다.