다세대 다가구주택 차이 : 전세계약 유의사항 알아보기
다세대 다가구주택 차이 : 전세계약 유의사항 알아보기
최근 아파트 값이 지속적으로 오르다보니 빌라나 다세대, 다가구주택을 찾는 분들이 늘어나고 있는데요. 하지만 막상 계약을 진행하려다 보면 다세대와 다가구주택이 뭐가 다른지 헷갈리는 경우가 많습니다.
특히 외관상으로는 거의 비슷해 보이는데, 실제로는 소유 구조나 전세계약 시 유의사항이 완전히 다르다보니 미리 알아두지 않으면 나중에 문제가 생길 수 있는데요.
그렇기에 이번 포스팅에서는 다세대주택과 다가구주택의 차이점을 명확하게 알아보고, 전세계약 시 반드시 확인해야 할 유의사항들에 대해서 자세히 살펴보려고 합니다. 안전한 전세계약을 위해 꼭 필요한 정보들이니 끝까지 확인해보시면 도움이 되지 않을까 싶네요.
1. 다세대주택 vs 다가구주택 기본 차이점
다가구주택은 건축법에 의한 건축물의 용도 상 단독주택이고 다세대주택은 공동주택입니다. 즉, 다세대주택은 구분소유이며, 다가구주택은 단독소유라는 점이 가장 큰 차이인데요.
좀 더 쉽게 설명하면, 다가구주택은 건물 전체를 한 사람이 소유하면서 여러 가구가 나누어 살 수 있도록 구분해둔 형태입니다. 반면 다세대주택은 각 호수별로 소유자가 다를 수 있는 구조인데요. 구체적인 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.
1) 다가구주택 특징
- 건축법상 단독주택으로 분류
- 주택으로 사용하는 층수가 3층 이하
- 1동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하
- 19가구 이하 거주 가능
- 건물 전체가 한 명의 소유
2) 다세대주택 특징
- 건축법상 공동주택으로 분류
- 주택으로 사용하는 층수가 4층 이하
- 1동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하
- 각 호수별 개별 소유 가능
- 호수별 분양이 가능
개인적으로는 이런 차이점을 모르고 계약했다가 나중에 문제가 생기는 경우를 종종 봤는데요. 가장 큰 차이점은 가구 별 등기가 안 되어 각각 분리해서 사고 팔 수 없고 건물 전체로만 매매가 가능하다는 점이기 때문에 전세계약 시에도 영향을 줄 수 있습니다.
2. 등기부등본으로 구분하는 방법
다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외관상 큰 차이가 없습니다. 따라서 전·월세 세입자라면 계약 전 등기부등본 확인이 필수인데요. 이 방법이 가장 확실하게 구분할 수 있는 방법인데요. 등기부등본을 확인했을 때 차이점은 다음과 같습니다.
1) 다가구주택 등기부등본
- 건물 전체가 1명의 소유자로 표시
- 호수별 구분등기가 되어있지 않음
- 표제부에 ‘단독주택’ 또는 ‘근린생활시설과 단독주택’으로 표기
- 대지권이 전체 건물에 대해 하나로 설정
2) 다세대주택 등기부등본
- 각 호수별로 별도의 등기부등본 존재
- 호수별 구분소유권이 명시
- 표제부에 ‘다세대주택’으로 표기
- 각 호수별 대지권 지분이 별도로 설정
등기부등본 확인은 대법원 인터넷등기소에서 간단하게 할 수 있는데요. 수수료는 700원 정도로 저렴하니 계약 전에 반드시 확인해보시는 것을 권장드립니다.
이럴 때에는 건축물의 각 세대별로 구분등기가 되어있다면 다세대주택, 그렇지 않다면 다가구주택이라고 보시면 되는데요. 혹시 등기부등본에서 확인이 어렵다면 건축물대장을 함께 확인해보시는 것도 좋은 방법입니다.
3. 전세계약 시 유의사항 및 체크포인트
다세대주택과 다가구주택은 전세계약 시 유의해야 할 점들이 다른데요. 특히 보증금 보호나 우선순위에서 큰 차이가 있어서 미리 알아두시는 것이 중요합니다.
다가구주택 전세계약 시 유의사항
다가구주택의 경우 건물 전체가 하나의 소유권이라서 임차보증금 보호에 특별히 주의해야 하는데요. 다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본 등을 통해 확인할 수 없어요. 하지만 ‘확정일자 부여현황’ 자료를 통해 해당 다가구주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작해볼 수 있습니다.
(건물값+토지값)*0.7-(우선순위를 가진 임차인들의 보증금의 합)의 값이 자신의 보증금보다 커야 안전한 계약이라고 할 수 있는데요. 이는 경매 시 최우선변제금을 고려한 안전한 계산법입니다.
다세대주택 전세계약 시 유의사항
다세대주택은 각 호수별로 소유권이 분리되어 있어서 상대적으로 안전한 편인데요. 하지만 여전히 확인해야 할 사항들이 있습니다.
- 계약하려는 호수의 실제 소유자 확인
- 해당 호수에 설정된 근저당권이나 전세권 확인
- 관리비나 공과금 체납 여부 확인
- 건물 전체의 재정 상태 파악
공통 체크포인트
두 경우 모두 공통적으로 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.
- 전입신고 주소지 정확성 확인 : 호실이 구분되어 있어도 소유주가 다를 수 있습니다. 전입신고 시에는 지번뿐만 아니라 등기부 상의 동·호수까지 정확하게 기재해야 대항력을 인정받을 수 있습니다.
- 확정일자 받기 : 계약서 작성 후 즉시 확정일자를 받아두셔야 임차권을 보호받을 수 있습니다.
- 주택임대차보호법 적용 여부 : 보증금 규모에 따라 보호 수준이 달라지니 해당 지역의 기준을 미리 확인해두세요.
- 건물의 불법 증축 여부 : 등기부등본과 실제 구조가 다르다면 전입신고나 확정일자에 문제가 생길 수 있습니다.
개인적으로는 다세대주택이 전세계약 시 상대적으로 안전하다고 생각하는데요. 각 호수별로 소유권이 분리되어 있어서 다른 세대의 문제가 내 계약에 직접적인 영향을 주지 않기 때문입니다. 하지만 어떤 형태든 계약 전 꼼꼼한 확인은 필수라고 할 수 있겠네요.
4. 맺음말
오늘은 다세대주택과 다가구주택의 차이점과 전세계약 시 유의사항에 대해서 자세히 알아보았습니다.
외관상으로는 비슷해 보이지만 소유 구조나 법적 성격이 완전히 다르다보니, 전세계약 전에 등기부등본을 통해 정확히 확인하는 것이 무엇보다 중요한데요. 특히 다가구주택의 경우 다른 세대의 보증금까지 고려해서 안전성을 판단해야 하니 더욱 신중하게 접근하시는 편이 좋습니다.
개인적으로는 계약 전 등기부등본 확인, 확정일자 부여현황 조회, 그리고 정확한 전입신고가 안전한 전세계약의 3대 요소라고 생각하는데요. 이런 기본적인 절차만 제대로 지켜도 대부분의 문제는 예방할 수 있지 않을까 싶네요.