토지거래허가구역(토허제) 뜻과 개념, 최근 달라진 점 정리

최근 부동산 뉴스를 보다보면 토지거래허가구역, 줄여서 토허제라는 용어가 자주 등장하는 것을 보셨을텐데요. 특히 2025년 들어서 서울과 수도권을 중심으로 토허제 해제와 재지정이 반복되면서 부동산 시장에 큰 영향을 주고 있습니다.

2025년 10월에는 사상 최초로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되는 강력한 부동산 규제가 발표되기도 했는데요. 이렇게 정부의 부동산 정책이 자주 바뀌다보니 실제로 집을 사거나 팔려고 하시는 분들은 토허제가 정확히 무엇인지, 어떤 영향이 있는지 궁금하실 것 같더라구요.

그렇기에 이번 포스팅에서는 토지거래허가구역(토허제)의 뜻과 개념을 알아보고, 2025년 최근 달라진 주요 변화사항까지 함께 정리해보려고 합니다. 부동산 매매를 계획하고 계시거나 부동산 시장에 관심이 있으신 분들께는 유용한 정보가 되지 않을까 싶네요.

1. 토지거래허가구역(토허제)이란?

토지거래허가구역은 투기를 억제하기 위해 국토교통부장관이나 시도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도인데요.

토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정하고, 구역 내에서 토지거래계약을 하고자 하는 경우에 허가를 받는 제도입니다.

이 제도는 1979년 처음 도입되었으며, 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능한데요. 구역 내의 토지나 주택을 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.

간단하게 말하면, 정부가 부동산 시장이 과열되거나 투기 우려가 있다고 판단하는 지역을 지정해서 함부로 사고 팔지 못하게 제한하는 것이라고 보시면 되는데요. 이렇게 하는 이유는 투기 목적의 부동산 거래를 차단하고 실제로 거주할 사람들이 집을 구할 수 있도록 돕기 위함입니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 단순히 허가만 받으면 되는 것이 아니라, 여러가지 까다로운 조건들을 충족해야 하는데요. 이 부분은 아래에서 자세하게 살펴보도록 하죠.

2. 2025년 최근 달라진 주요 변화

2025년에는 토지거래허가구역과 관련된 변화가 상당히 많았는데요. 특히 서울 강남 지역을 중심으로 해제와 재지정이 반복되면서 부동산 시장에 큰 혼란을 주었습니다.

1) 2025년 2월 : 강남 일부 지역 해제

2025년 2월 13일 서울시는 국제교류복합지구 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동)에 있는 아파트 305곳 중 291곳에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제했는데요. 시민들의 재산권을 보호하고 부동산 시장에 활기를 불어넣겠다는 취지였습니다.

하지만 토지거래허가구역이 해제되자 아파트 가격은 급등했고, 한국부동산원에 따르면 강남 3구 아파트값은 7년 만에 가장 큰 폭으로 뛰었습니다. 특히 송파구 잠실동 트리지움 59제곱미터는 2월 22일 역대 최고가인 24억 5천만원에 팔렸는데, 1월 실거래가가 22억 5천500만원이었다는 점에서 한 달여 만에 2억원 가까이 오른 것이었죠.

2) 2025년 3월 : 강남 3구 + 용산구 재지정

집값이 급등하자 서울시는 한 달도 안 되어 입장을 바꾸었는데요. 2025년 3월 24일부터 서울 강남 3구와 용산구의 모든 아파트가 다시 토지거래허가구역으로 확대 지정되었습니다. 이번에는 기존 강남, 서초, 송파구에 용산구까지 추가되면서 규제 범위가 더 넓어진 것이죠.

서울시 전체면적의 27%에 달하는 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 상승장에서도 아파트값이 많이 오르지 않은 지역이나 세대수가 적어 상승여력이 높지 않은 아파트까지 모두 포함되었다보니 논란이 있었습니다.

3) 2025년 10월 : 서울 전역 + 경기 12곳으로 대폭 확대

부동산 시장의 과열이 계속되자 정부는 더욱 강력한 조치를 취했는데요. 2025년 10월 15일 정부는 사상 최초로 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 규제책을 발표했습니다.

토지거래허가제는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용되며, 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 허가대상에 추가되었는데요. 이렇게 서울 전체가 토지거래허가구역으로 묶인 것은 이번이 처음입니다.

경기도의 경우에는 과천, 하남, 광명, 성남 분당구, 용인 수지구 등 주요 12개 지역이 포함되었는데요. 이 지역들도 서울과 동일하게 강력한 규제를 받게 되었습니다.

개인적으로는 이렇게 짧은 시간에 해제와 재지정이 반복되면서 실제로 집을 사려던 분들께는 상당히 혼란스러웠을 것 같다는 생각이 드네요.

3. 토허제 지정 시 적용되는 규제 내용

그렇다면 토지거래허가구역으로 지정되면 실제로 어떤 규제를 받게 되는지 궁금하실텐데요. 주요 규제 내용을 함께 살펴보도록 하죠.

1) 구청장 허가 필수

토지거래허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 그 토지의 소재지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 매수자와 매도자가 함께 신청해야 한다는 뜻인데요.

허가 신청을 하면 보통 15일 이내에 허가증이 교부되는데, 일반적으로 실거주 목적이라면 허가가 거의 100% 나온다고 하네요. 다만 서류 준비와 절차를 거쳐야 하기 때문에 일반적인 매매보다는 시간이 더 소요됩니다.

2) 2년 실거주 의무

토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입주택에 잔금당일 전입하고, 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내 잔금을 치르며, 입주 후 2년간 실거주해야 허가가 나옵니다. 이는 투기 목적이 아닌 실제로 거주할 목적으로만 구매할 수 있다는 것을 의미하는데요.

2년간 실거주를 하지 않으면 법적인 문제가 발생할 수 있기 때문에, 단기 투자를 목적으로 하는 분들에게는 사실상 불가능한 조건이라고 볼 수 있습니다.

3) 갭투자 금지

토지거래허가구역으로 지정되면 갭 투자(전세 낀 매매)가 금지됩니다. 갭투자란 전세 보증금을 활용해서 적은 자기자본으로 주택을 구매하는 방식인데요. 토허제 지역에서는 이러한 방식의 거래가 원천적으로 차단됩니다.

소유권 이전과 동시에 세입자가 대출을 받을 수 있도록 해 갭투자가 가능하게 했던 조건부전세자금대출까지 제한되면서 현장의 혼란은 더 커졌는데요. 결국 본인의 현금이 충분해야만 집을 살 수 있게 된 것이죠.

4) 자금조달계획서 제출

토지거래허가구역의 거래는 자금조달계획서가 의무사항인데요. 집을 살 돈이 어디서 나왔는지 명확하게 증명해야 합니다. 이를 통해 불법 자금이나 탈세 등을 차단하는 기능도 하게 되는 것이죠.

대출, 예금, 증여, 부동산 매각 대금 등 모든 자금의 출처를 서류로 입증해야 하기 때문에, 준비해야 할 서류가 많아지고 절차도 복잡해집니다.

이렇게 토지거래허가구역으로 지정되면 여러가지 까다로운 조건들을 충족해야 하는데요. 실제로 거주할 목적이라면 큰 문제가 없지만, 투자 목적이라면 사실상 진입이 어렵다고 보시면 되겠습니다.

4. 맺음말

오늘은 토지거래허가구역(토허제)의 뜻과 개념에 대해서 알아보고, 2025년 최근 달라진 주요 변화사항까지 함께 정리해보았습니다.

2025년 한 해 동안 토지거래허가구역은 해제와 재지정이 반복되면서 부동산 시장에 큰 영향을 주었는데요. 특히 서울 전역이 토허제로 묶이면서 실제로 집을 사고 팔려던 분들께는 상당히 혼란스러운 한 해였을 것 같습니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 2년 실거주 의무, 갭투자 금지, 자금조달계획서 제출 등 여러가지 까다로운 조건들을 충족해야 하는데요. 투기 목적의 거래를 차단하고 실수요자를 보호한다는 취지는 좋지만, 실제로 집이 필요한 분들에게도 불편함을 줄 수 있다는 점에서 정책의 균형이 중요하지 않을까 싶네요.

앞으로 부동산을 매매하실 계획이 있으시다면, 해당 지역이 토지거래허가구역인지 미리 확인해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 서울시나 국토교통부 홈페이지에서 최신 지정 현황을 확인하실 수 있으니 참고해주시면 좋겠습니다.