상생임대인 제도 조건부터 세금 비과세 혜택 정리

최근 부동산 시장에서 임대차 계약을 앞두고 있는 분들이라면 한 번쯤 상생임대인 제도에 대해 들어보셨을 텐데요. 특히 조정대상지역에서 주택을 취득했지만 실거주가 어려운 상황에서, 어떻게 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을지 고민하시는 분들께 꽤 유용한 제도이지 않을까 싶습니다.

이 제도의 핵심은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 올리면 2년 실거주 요건을 면제받을 수 있다는 점인데요. 2024년 말로 종료 예정이었던 상생임대인 제도가 2026년 12월 31일까지 연장되면서 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

그렇기에 이번 포스팅에서는 상생임대인 제도의 조건부터 세금 비과세 혜택까지 자세하게 알아보려고 합니다. 집주인이면서 양도세 절세를 고민하시는 분들께는 상당히 도움이 되는 내용이지 않을까 싶네요.

1. 상생임대인 제도란?

상생임대인 제도는 임대인과 임차인이 서로 상생할 수 있도록 만들어진 정책인데요. 쉽게 말해서 집주인이 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 인상하면, 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 면제해주는 제도입니다.

원래 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때에는 2년 이상 보유하면서 2년 이상 실거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 상생임대인으로 인정받게 되면 실제로 거주하지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

이 제도는 2021년 12월에 처음 도입되었는데요. 당시에는 임대 개시 시점에 1세대 1주택자여야 하고 기준시가 9억원 이하 주택만 해당되어서 혜택을 받는 분들이 많지 않았습니다.

하지만 2022년 6월 21일 부동산 대책을 통해 상생임대인 인정 요건이 대폭 완화되었는데요. 기준시가 9억원 제한이 폐지되면서 고가주택도 혜택을 받을 수 있게 되었고, 다주택자도 일정 조건을 충족하면 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

또한 기존에는 2024년 말로 종료 예정이었지만, 정부의 하반기 경제정책 방향에 따라 2026년 12월 31일까지 2년 연장되었다는 점도 참고해주시면 좋을 것 같네요.

2. 상생임대인 조건 및 요건

상생임대인으로 인정받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 하는데요. 하나라도 놓치게 되면 혜택을 받을 수 없기 때문에 꼼꼼하게 확인해주시는 것이 중요합니다.

1) 직전 임대차계약 요건

가장 먼저 상생임대인 본인이 직접 체결한 직전 임대차계약이 존재해야 하는데요. 여기에서 중요한 점은 직전 임대차계약의 기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 한다는 것입니다.

예를 들어 기존 임대 계약기간이 1년만 되었다면 상생임대인 조건에 해당되지 않습니다. 또한 주택을 매수하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않는다는 점도 주의해주셔야 하는데요.

쉽게 말해서 전세를 끼고 주택을 매입한 경우에는 그 계약을 직전 임대차계약으로 인정받지 못합니다. 이는 갭투자에 세제지원을 하는 것이 제도의 취지에 맞지 않다는 정부의 판단 때문인데요. 이런 경우라면 그 이후에 새로운 임대차계약을 체결해야 직전 임대차계약에 해당하게 됩니다.

2) 상생임대차계약 요건

직전 임대차계약이 있다면 이후에 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 하는데요. 상생임대차계약의 기간은 최소 2년 이상이어야 합니다.

가장 중요한 조건은 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로만 인상해야 한다는 점인데요. 전세의 경우 전세보증금을, 월세의 경우 보증금과 월세를 환산한 금액이 5%를 초과하지 않아야 합니다.

예를 들어 직전 계약의 전세보증금이 3억원이었다면, 상생임대차계약에서는 3억 1,500만원(3억 × 1.05) 이하로 계약해야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다.

3) 임대인 동일 요건

직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인이 동일인이어야 하는데요. 중간에 명의가 바뀌거나 하면 상생임대인 혜택을 받을 수 없습니다.

이 외에도 다가구주택이나 단독주택의 경우에는 모든 호실에 대해서 상생임대주택 특례 요건을 충족해야 한다는 점도 참고해주시면 좋겠네요.

3. 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택

상생임대인으로 인정받게 되면 크게 3가지 세제 혜택을 받을 수 있는데요. 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

1) 양도소득세 비과세

상생임대인 제도의 가장 큰 혜택은 양도세 비과세인데요. 원래 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때에는 2년 이상 보유하고 2년 이상 실거주해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

하지만 상생임대인 요건을 충족하면 실제로 거주하지 않았더라도 2년 거주 요건을 충족한 것으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 이는 임대인 입장에서 굳이 세입자를 내보내고 직접 들어가 살 필요가 없다는 점에서 상당히 매력적인 혜택이라고 할 수 있습니다.

다만 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 비과세 혜택이 적용된다는 점은 주의해주셔야 합니다.

2) 장기보유특별공제 혜택

두 번째로 장기보유특별공제 혜택이 있는데요. 1세대 1주택이라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 비과세가 아닌 일부 과세가 적용됩니다.

이때 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 양도차익에 대해 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있는데요. 상생임대인으로 인정받으면 여기에서도 2년 거주 요건이 면제됩니다.

쉽게 말해서 고가주택을 보유하고 있더라도 실거주 없이 장기보유특별공제 혜택을 최대로 받을 수 있다는 것인데요. 절세 효과가 상당히 크다보니 12억원 초과 주택을 보유하신 분들은 반드시 참고해주시는 것이 좋습니다.

3) 다주택자도 혜택 가능

상생임대인 제도는 다주택자도 활용할 수 있는데요. 다만 조건이 있습니다.

다주택자가 상생임대차계약을 체결했다고 해서 바로 비과세 혜택을 받는 것은 아니고, 다른 주택을 모두 처분한 뒤 마지막 1주택만 남았을 때 해당 주택을 양도할 때만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

예를 들어 3채의 주택을 보유한 다주택자가 C주택에 대해 상생임대차계약을 체결했다면, A와 B주택을 먼저 처분하고 나중에 C주택을 처분할 때 실거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 상생임대인 신청 방법 및 주의사항

상생임대인 혜택을 받기 위해서는 별도의 사전 신청 절차가 필요하지 않은데요. 양도소득세 신고 시에 관련 서류를 첨부하여 제출하면 됩니다.

1) 필요 서류

양도소득세 신고 시 상생임대주택에 대한 특례적용신고서와 함께 직전 임대차계약서 사본, 상생임대차계약서 사본을 첨부하여 제출해야 하는데요. 임대료가 5% 이내로 인상되었음을 증명할 수 있는 서류가 핵심이라고 할 수 있습니다.

2) 주의사항

상생임대인 제도를 활용할 때에 몇 가지 주의해야 할 점들이 있는데요. 하나씩 정리해보자면 아래와 같습니다.

첫째, 임대차계약 기간을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 직전 임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 2년 이상이라는 조건을 정확하게 충족해야 하기 때문이죠.

둘째, 5% 상한 기준을 넘지 않도록 임대료 계산을 정확하게 해두어야 합니다. 약간의 차이로 요건을 충족하지 못하는 경우가 있을 수 있기 때문에 계약 전에 반드시 계산해보시는 것이 좋습니다.

셋째, 형식적으로만 임대하는 것은 위험할 수 있습니다. 비과세 요건을 충족하기 위해 자녀에게 임대하거나 서류만 작성하는 식의 편법을 사용하면 정부에서 상당히 보수적으로 관리할 가능성이 높다는 점도 참고해주시면 좋겠네요.

넷째, 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 5% 이내 증액 여부를 환산하여 판단하게 되므로 이 부분도 사전에 확인해보시는 것을 권장드립니다.

5. 맺음말

오늘은 상생임대인 제도의 조건부터 양도세 비과세 혜택, 장기보유특별공제까지 자세하게 알아보았습니다.

이렇게 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로만 인상하면 2년 실거주 요건 없이도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다보니, 실거주가 어려운 상황에서 절세를 고민하시는 분들께는 상당히 유용한 제도인데요.

특히 제도 적용 기한이 2026년 12월 31일까지 연장되었기 때문에, 2025년 상반기까지 직전 임대차계약을 체결하고 이후에 상생임대차계약을 맺는다면 충분히 혜택을 받을 수 있습니다.

다만 요건이 까다로운 부분이 있다보니 계약 전에 반드시 임대료 인상률과 계약기간 등을 꼼꼼하게 확인해보시고, 필요하다면 세무 전문가와 상담을 받아보시는 것도 좋은 선택이 될 것 같네요.