무주택자 기준 자세하게 정리해본다면 : 청약부터 대출까지 완벽 가이드

최근에는 청약이나 주택 관련 대출을 신청할 때 ‘무주택자’라는 조건을 자주 보게 되는데요. 단순히 집이 없는 사람이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 상당히 복잡하고 까다로운 기준들이 적용되고 있습니다.

특히 청약에서 무주택자 조건을 제대로 파악하지 못해 부적격 판정을 받는 경우가 의외로 많다보니, 무주택자 기준에 대해서 정확하게 이해해두는 것이 중요한데요. 그렇기에 이번 포스팅에서는 무주택자 기준을 자세하게 정리해보려고 합니다.

청약을 준비하고 계시거나 주택 관련 대출을 고려하고 계신 분들께는 생각보다 유용한 정보가 되지 않을까 싶네요.

1. 무주택자 기준의 기본 개념

무주택자는 본인과 세대에 속한 모든 세대원이 주택이나 분양권을 소유하지 않은 상태를 의미해요. 만약 세대주와 세대원 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면 무주택자로 인정받을 수 없어요.

가장 기본적인 무주택자 조건은 상당히 명확한데요. 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원을 말하며 “세대원”이란 다음의 사람[주택공급신청자(이하 “신청자”라 함)가 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 경우는 제외]을 말합니다라고 정의되어 있습니다.

여기에서 중요한 점은 세대원의 범위인데요. 간단하게 정리해보자면 아래와 같습니다.

직계존속 : 나를 기준으로 위 세대에 속하는 사람들, 보통 부모, 조부모, 증조부모가 해당

직계비속 : 나를 기준으 아래 세대에 속하는 사람들, 보통 자녀, 손주, 증손주가 해당

하지만 형제, 자매, 이모, 삼촌 등 직계존속 또는 직계비속이 아닌 사람은 세대구성원이 아니에요. 따라서 주택이 있어도 무주택세대구성원 조건에 영향을 미치지 않는다는 점도 참고해주시면 좋겠네요.

이 외에도 분양권과 입주권은 주택이 존재하지 않고 권리만 가지고 있음에도 주택을 소유한 것으로 간주합니다. 2018년 12월 11일 이후에 입주자모집, 관리처분계획, 사업시행계획이 승인 신청돼 보유한 경우 주택으로 인정합니다.

개인적으로는 이 부분이 가장 헷갈리는 조건 중 하나인 것 같은데요. 실제 주택이 없어도 분양권만 있어도 유주택자로 분류되기 때문에, 청약을 준비하실 때에는 반드시 확인해주시는 것이 좋습니다.

2. 무주택으로 인정받는 예외 조건들

하지만 주택을 소유하고 있어도 예외적으로 무주택자로 인정받는 경우들이 있는데요. 이 부분이 무주택자 기준에서 가장 복잡하면서도 중요한 내용이라고 할 수 있겠네요.

1> 만 60세 이상 직계존속 소유 주택

무주택세대구성원이 되려면 세대구성원 모두 주택이나 분양권 등이 없어야 하지만, 부모님이 만 60세 이상이라면 주택이나 분양권 등을 소유했더라도 무주택자로 인정받을 수 있어요. 단, 공공분양과 민간분양에서 인정되며 공공임대주택과 노부모부양 특별공급을 신청할 때는 인정되지 않아요.

이 조건에서 주의할 점은 부모님 소유 주택이 공동명의인지 확인하세요. 부모님이 소유한 주택이 공동명의라면 아버지와 어머니 모두 만 60세를 넘겨야 한다는 것이겠네요.

2> 소형·저가주택 소유

또한 소형/저가주택(전용면적 60㎡이하로 주택공시가격 1.3억원(비수도권은 8천만원)이하인 주택)1호(세대)를 보유한자 → 당해 주택보유기간을 무주택 기간으로 인정합니다.

다만 이 조건은 민영주택의 일반공급에서만 적용되므로, 특별공급을 신청하실 때에는 해당사항이 없다는 점도 알고 계시면 좋을 것 같습니다.

3> 상속받은 주택

상속을 받은 시점에서 3개월 이내 처분할 시에는 무주택으로 구분해요. 이는 상속으로 인한 불가피한 주택 소유에 대한 예외 조항이라고 보시면 되겠네요.

4> 비도시지역 단독주택

비도시 지역 단독 주택은 사용승인 후 20년이 지났고, 사용 면적이 85m² 이하, 상속으로 이전받은 경우에는 무주택으로 구분해요.

5> 기타 예외 조건들

주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 포함되지 않으므로 무주택자로 보므로, 다른 소득공제 요건을 모두 충족한다면 소득공제를 받을 수 있습니다.

이러한 예외 조건들을 보면, 단순히 주택이 있다고 해서 무조건 유주택자가 되는 것은 아니라는 점을 알 수 있는데요. 하지만 이런 예외 조건들도 청약 유형이나 상황에 따라 적용 여부가 달라지므로, 실제 청약을 신청하실 때에는 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 확인해주시는 것이 중요합니다.

3. 무주택 기간 계산 방법

청약에서 가점을 받기 위해서는 무주택 기간도 중요한 요소인데요. 무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고, 주택공급신청자의 연령이 30세가 되는 날부터 계속하여 무주택인 기간으로 산정합니다.

1> 무주택 기간 계산

30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 계산하는데요. 즉, 만 30세와 결혼일 중 빠른 날부터 무주택 기간을 계산하시면 됩니다.

2> 과거 주택 소유 이력이 있는 경우

주택공급신청자 또는 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날(2회 이상 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 최근에 무주택자가 된 날)부터 무주택기간을 산정합니다.

3> 배우자와의 무주택 기간 계산

무주택기간은 청약신청자와 배우자를 기준으로 산정하므로 신청자의 무주택 기간이 4년이더라도 배우자의 무주택기간은 1년 불과합니다. 따라서 신청자의 무주택기간은 1년이 됩니다.

이 부분이 많은 분들이 실수하시는 부분인데요. 부부 중 한 명의 무주택 기간이 짧으면 그것이 전체 무주택 기간이 되므로, 청약을 준비하실 때에는 부부 모두의 무주택 기간을 정확하게 계산해보시는 것이 좋습니다.

4> 생애최초 특별공급의 무주택 조건

생애최초 특별공급의 경우에는 더욱 까다로운 무주택 조건이 적용되는데요. 신청자와 신청자가 속한 세대의 세대원이 모두 주택 소유 이력이 없는 무주택 세대여야 해요. 즉, 청약신청자를 비롯한 위의 세대구성원 중 세대별 주민등록표에 함께 등재된 경우라면 누구도 주택을 소유해선 안 되는 조건입니다.

이는 단순히 현재 무주택인 것뿐만 아니라, 과거에도 주택을 소유한 이력이 전혀 없어야 한다는 뜻이므로 일반 무주택 조건보다 훨씬 엄격하다고 보시면 되겠네요.

4. 맺음말

오늘은 무주택자 기준에 대해서 자세하게 정리해보았습니다.

단순히 집이 없는 사람이라고 생각하기 쉬운 무주택자 조건이지만, 실제로는 세대원의 범위부터 분양권 소유 여부, 각종 예외 조건까지 상당히 복잡한 기준들이 적용되고 있다는 것을 알 수 있었는데요.

특히 무주택 기간 계산이나 생애최초 특별공급의 조건 등은 청약 성공 여부를 좌우할 수 있는 중요한 요소이므로, 청약을 준비하실 때에는 반드시 본인의 상황을 정확하게 파악해보시는 것이 좋을 것 같네요.

개인적으로는 무주택자 기준이 청약 유형이나 주택 종류에 따라 조금씩 다르게 적용되는 경우가 많으므로, 실제 청약을 신청하기 전에는 해당 입주자 모집공고문을 꼼꼼히 확인해보시는 것을 권장드립니다.